Hoy enfrento una nueva vida, la vida de las deudas, no es algo nuevo eso de endeudarme, pero antes había sido por error. Tenia algún dinero fruto de gran tiempo de ahorros y buscaba la mejor manera de invertirlos, hice varios intentos sin buenos resultados y la mayoría del dinero lo perdí, comprendí que siempre invertía en negocios “Startup”, los cuales son riesgosos y de largo plazo en la mayoría de los casos. Así que vi una oportunidad de generarle estabilidad a mi vida, que me permita emprender en modelos de negocio emergentes sin preocupaciones y así poder dar el máximo en cada uno de ellos. Esa oportunidad fue la compra de un bien inmueble, un local comercial, el cual adquirí a deuda, pero he calculado y las cuotas podrían pagarse solas con el ingreso del arriendo. El local lo he comprado en la ciudad de Cali, en Colombia, pues planeo vivir allá próximamente.

Mi intención al escribir este articulo es dar mi opinión y ofrecer mi experiencia con respecto al negocio de compraventa de bienes inmuebles en Colombia desde la perspectiva de un principiante, pues esta es la primera compra de propiedad raíz que he realizado.

¿Que necesito para comprar y vender un inmueble en Cali?

Lo primero que se requiere en la mayoría de los negocios de compraventa de inmuebles, es una promesa de compraventa. Esta consiste en una explicación autenticada en notaria acerca de la propiedad que se va a adquirir y como sera realizada esa adquisición. En ella deben explicarse claramente los datos de los prominentes vendedores y compradores, las características del inmueble, la forma y plazos de pago, entrega del inmueble, gastos notariales, notificaciones, etc. En el siguiente enlace (Ejemplo modelo de Promesa de compraventa) encuentras un formato de promesa de compraventa para Colombia, lo puedes modificar con tus datos. En la compraventa estará especificado donde y cuando se va a firmar la escritura publica, el cual sera el paso final.

Luego de realizada la promesa de compraventa, se deben tener los paz y salvos de la propiedad que se va a adquirir, si la propiedad esta ubicada en la ciudad de Cali, Colombia, se requieren los siguientes documentos para firmar la escritura.

  1. Paz y salvo del impuesto predial del año en que se va a realizar la escritura, el cual debe encontrarse debidamente pagado. Es importante que los datos del inmueble se encuentren diligenciados en forma correcta (dirección del predio con el respectivo número de apartamento o casa, matrícula inmobiliaria y cédula catastral).
  2. Paz y Salvo original de Valorización, al igual que con el impuesto predial los datos del inmueble deben estar correctamente diligenciados.
  3. Paz y salvo original de administración en caso de que el inmueble se encuentre sometido a propiedad horizontal (Se encuentra en un edificio o centro comercial).
  4. Paz y salvo de megaobras (Es requerido en la ciudad de Cali).
  5. Certificado de tradición actualizado del inmueble (Preferiblemente al día)
  6. Copia de la escritura pública de adquisición.
  7. Si tiene afectación de vivienda se puede cancelar en la escritura de venta.
  8. Si tiene patrimonio inembargable, si hay menores, solo se puede cancelar con sentencia judicial.

Una vez sean presentados estos documentos en la notaria donde vaya a realizar la escritura, se firmara por parte de los prominentes vendedores y compradores el contrato de venta, en caso de que alguno de los mencionados no este disponible, es posible hacerlo con un poder especial en el que otorga derechos de firma a los demás.

Costos notariales adicionales

El contrato de venta es un documento en el que se especifican los datos del negocio pactado en la promesa, este contrato sera necesario para expedir la escritura nueva, la cual estará disponible en un termino de 10 días hábiles desde la fecha en que se solicita.  El valor del contrato de venta, es el 2,7 por mil del valor declarado del inmueble, es decir, si el inmueble tiene un costo de $35.000.000 Pesos, el contrato de venta costara $94.500 Pesos. Sobre esa base se liquidan los derechos, es decir, lo que tiene que pagar el comprador y el vendedor en la notaría. Cada uno paga el 50% de ese 2,7 por mil.

El vendedor también debe asumir el costo del uno por mil (1×1000) sobre el valor de la venta, Es un monto que descuenta la notaría y que se conoce como retención. Si el valor de la venta es de $35.000.000 Pesos, el monto que deberá cancelarse sera de $35.000 Pesos.

Debe incluirse también en la lista el 10 por mil (10×1000) del impuesto de beneficencia que se paga en las oficinas de Beneficencia. De acuerdo a la negociación, regularmente se llega a un mutuo acuerdo entre las partes para asumir este costo. En el caso de que el inmueble se declare con un valor de $35.000.000 Pesos, el costo de impuesto de beneficencia sera de $350.000 Pesos. Adicionalmente, cuando se hace el registro del predio, se debe pagar el impuesto de registro del 5 por mil (5×1000), El comprador pagara este costo, pues es el beneficiado, este valor equivaldría a $175.000 Pesos. Muchas personas en Colombia cancelan, pero no hacen el respectivo registro, por lo tanto el dueño no queda debidamente identificado.

Siguiendo estos pasos es posible ser el propietario de un bien inmueble en la ciudad de Cali, si la intención es arrendar esa propiedad, es recomendable anunciarla en diferentes medios y tener un seguro de arriendos para evitar cualquier inconveniente con los pagos que debe realizar el inquilino.

¿Como poner en arriendo un bien inmueble?

Poner en arriendo una propiedad implica un trabajo constante y tener paciencia, es recomendable poseer dinero suficiente para mantener el inmueble mientras se realiza el negocio, pues los gastos seguirán llegando durante este tiempo. Poner avisos en la propiedad con los datos de contacto es solo el primer paso, también es necesario anunciarlo en los principales medios digitales para darle visibilidad al inmueble. También existe la posibilidad de dejar el trabajo a una inmobiliaria, estas pueden cobrar ya sea el 10% mensual sobre el canon de arriendo, si se desea administración por parte de ellas, o el primer canon si solo consiguen el cliente. De cualquier forma es importante contratar un seguro de arrendamiento (Mapfre, Sura, Aseguradora Solidaria, etc.), el cual generalmente cobrara el 2% del valor del canon y se encargara de desembolsar mensualmente los pagos incluso si el arrendatario no los ha efectuado.

Medios recomendados para anunciar inmuebles en venta o arriendo en Colombia

Conclusiones

El negocio inmobiliario es uno de los negocio de menor riesgo, pues generalmente toda propiedad se valorizara con el tiempo. En Colombia llevar a cabo todos los tramites es bastante engorroso, ademas considerando que la información brindada es muy limitada y la burocracia es excesiva en cada uno de ellos. Sin embargo teniendo paciencia y la asesoría de personas que ya han realizado los tramites, se lleva a cabo sin inconvenientes. Debes tener tiempo y mucha paciencia, pues muchos de los tramites llevan tiempo, la compra de un bien inmueble en Colombia tomara entre 20 y 30 días aproximadamente. Estaré actualizando este articulo cada vez que aparezca un nuevo tramite o si me ha faltado realizar algo en el proceso de compra.

No olvides comentar si tienes alguna duda y te agradezco mucho que tomaras el tiempo de leer, si te gustó el articulo te agradezco lo compartas.

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